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Real Estate in Cuba: seeing it like a native…

In a number of articles and opinion columns about the “real estate market” in present day Cuba published recently by several media outlets, a number of assertions are made that, even if truthful, fail to be relevant once we understand the reality –hard to grasp for many of US, granted- that provides its context to Cuban real property rights.

This lack of understanding is also perceptible in other fields in which the December 17th announcements resulted in new feverish interactions between Cuba & US, even in the negotiations between both nations: our “American” side seems unable to look at things from Cuba’s perspective, incapable of putting ourselves in Cuba’s shoes, bent as we are on changing or conditioning that reality which is the context to everything we are discussing with the Cuban side. Unless we learn to understand that reality –grounded in over half a century of decision making by those “in possession” of Cuba, whether we like those decisions or not- and work with it, said interactions and negotiations will be endless and probably fruitless.

Some of the “stars” among our real estate developers have visited Cuba and returned with a mostly negative view of their own chances of venturing into the until now forbidden island and seeding its coasts –Havana’s Malecòn included- with sky-scrappers, at least not until the Castro brothers are both out of the picture. [Read more…]

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Cuba: La Finalidad Primordial de un Registro Moderno

Ponencia presentada por José Manuel Palli en el XXVIII Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, celebrado en La Habana, Cuba, del 8 al 12 de junio del 2015

I

Aunque siempre me he sentido muy a gusto en este evento al que vengo con frecuencia desde sus orígenes –pero sin asistencia perfecta, y he lamentado mucho varias de mis ausencias-, a veces me encuentro algo incomodo y fuera de base, por dos razones: nunca he dirigido un registro de la propiedad, y vengo en representación de un país y de un ordenamiento jurídico en donde prácticamente no existe el derecho registral (al menos no en los términos en los que se entiende la materia en los países miembros del Comité).

Pero en este Encuentro del 2015 no caben las incomodidades, pues las supera con creces el enorme gusto de estar en la tierra donde nací.

Originalmente concebí el titulo de mi ponencia como una pregunta, pero preferí eliminar los signos de interrogación porque durante los ya mas de treinta años que llevo vinculado al mundo de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, me han dado varias respuestas distintas a esa pregunta. Con la “autoridad” que me conceden los años en este metiere, resolví entonces encarar la tarea de elaborar solamente mi respuesta, sin pretensión alguna, claro, de que mi respuesta sea la única válida.1)Además, a los abogados nos enseñan a no hacer preguntas cuya respuesta no conocemos de antemano cuando interrogamos a alguien ante un tribunal (lo que en los EEUU llamamos “open ended questions”), y conozco infinidad de casos (algunos de ellos hilarantes) que avalan la validez de esa enseñanza.

Y mi respuesta es muy sencilla: la finalidad primordial de un registro moderno no es sino la misma de siempre: propiciar una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.2)Mi ponencia se centra en el registro de bienes inmuebles, pero lo que digo lo digo con la humildísima pretensión de que se aplique, en términos generales, a los registros de otro tipo de bienes y de garantías.

Es probable que en la mente y el espíritu de muchos la modernidad de un registro se deba medir por el grado de avance de las tecnologías que el mismo incorpora y aplica. Pero yo no lo veo de esa manera. Para mi la modernidad pasa por la inteligencia con la que cada registro, según sean las circunstancias y los recursos que condicionan la labor registral en los distintos países, selecciona criteriosamente y aplica aquellas tecnologías que, razonablemente, contribuyen a propiciar una mayor seguridad jurídica en el trafico de la manera mas eficiente y responsable.

La celeridad que con frecuencia vemos como una bendición que nos traen las nuevas tecnologías es, a veces, un maleficio, y una razón demás para perderle el miedo a la obsolescencia, que con frecuencia esgrimen como argumento quienes abogan por un estado de renovación tecnológica permanente.

Algunos de los muchos caminos que he transitado evaluando cadenas de titulación aquí y allá quizás sirvan para ilustrar porque digo lo que digo.

II

A principios de la década de los ochenta me tocó ver de cerca y en diversos países de nuestro hemisferio un esfuerzo (o gestión de venta) realizado por los promotores de lo que se dio en llamar el catastro “multifinalitario”. La diversidad misma de los recursos con los que contaban esos diversos países y la de las prioridades mas urgentes en cada uno de ellos hacia, en mi humilde opinión, imposible que dicho esfuerzo promocional del catastro multifinalitario se enfocara de la misma forma y en los mismos términos (un solo molde) en cada uno de ellos.3)El costo de instalación (muy elevado para la vasta mayoría de los países en la mira de los promotores, sobre todo teniendo en cuenta otras carencias –cuya “solución” era a todas luces prioritaria- de esos mismos países) era lo de menos: los recursos para el mantenimiento de un catastro multifinalitario, sin los cuales se perdía en muy poco tiempo lo “invertido” en el costo de instalación, eran virtualmente inexistentes con base en cualquier proyección sensata del crecimiento potencial de los países en cuestión.

Pero eso que para mi era evidente no lo era para la vasta mayoría de los promotores abocados a la tarea de ensalzar las virtudes de algo que describían como la “solución” a los múltiples y variados problemas que aquejaban a la sociedad y a la economía de esos países. Y mis observaciones jamás hicieron mella en el entusiasmo de los organismos estatales de aquellos países desarrollados (el mío y otros) empeñados en desarrollar aceleradamente a otros países menos afortunados por la vía de encasquetarles un catastro multifinalitario (entre muchas otras “herramientas esenciales” para ese desarrollo que se pretendía lograr).

Otra experiencia muy interesante que me toco vivir de cerca, ya en la década de los noventa, fue la de los programas de titulación masiva inspirados por el brillante economista peruano Hernando de Soto 4)Trato siempre de no caer caer en la adjetivación gratuita y mucho menos en la hipérbole, pero no tengo dudas de que a Hernando le cabe con holgura el calificativo de brillante, mas allá de la valoración que yo mismo pueda hacer de algunos de los resultados o efectos de estas campañas de titulación masiva.
 que se han llevado adelante en muchos países en vías de desarrollo.

Desde el punto de vista de la función primordial que yo le asigno a un buen registro de la propiedad inmueble –propiciar una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario- los programas de titulación masiva, aun cuando logran, a veces, su objetivo de “empoderar” a los titulados y de sacarlos de la economía informal para insertarlos en la formal, no son tan efectivos.

Los títulos otorgados (o reconocidos) a través de estos programas se inscriben en el registro (originalmente en un registro especial, paralelo al ya existente, en el caso del Perú) pero el numero de segundas transmisiones registradas es con frecuencia muy bajo.

Además, uno de los argumentos –no es el único, y hay otros que, en mi opinión, valorizan a este tipo de emprendimientos- en los que se apoyan estos procesos también llamados de “formalización” de derechos sobre la tierra, el acceso al crédito una vez que el titulo de propiedad esta registrado, también resulta a veces poco convincente dado el bajo numero de créditos otorgados.

Una gran abogada al frente de COFOPRI (el organismo de la formalización de la propiedad informal), en Lima, me explico una vez el porque de la baja incidencia de los créditos hipotecarios garantizados por títulos expedidos por ese organismo. Cuando uno le explicaba a los propietarios formalizados que podían obtener un préstamo ahora que sus títulos estaban inscritos la idea les resultaba atractiva. Pero cuando se les explicaba que el préstamo estaría garantizado por ese mismo título, por sus derechos sobre el terreno o la casa que habitaban, y que si no le pagaban al acreedor este se quedaba con todo eso por lo que tanto habían luchado, a muchos de ellos tal propuesta les parecía absurda y hasta demencial (mi amiga y colega contaba que algunos le preguntaban si estaba loca), y decidían no correr ese riesgo.5)Cuantas burbujas inmobiliarias nos hubiéramos ahorrado en los EEUU (y en el mundo) si a la hora de cerrar algunos prestamos hipotecarios de gran complejidad y poca claridad los deudores hubieran tenido a mano a un tercero que les explicara en detalle las posibles consecuencias futuras de su decisión de endeudarse (alguien como un notario o escribano).

Otra experiencia interesante, ya en los albores del siglo XXI, la tuve como participante en algo que se llamó Alianza para el Fortalecimiento de los Derechos de Propiedad, auspiciada por la Agencia de los EEUU para el Desarrollo Internacional (USAID) que convocó e especialistas de todo el hemisferio a reuniones en Washington 6)Además de las reuniones periódicas en Washington hubo una en Montelimar, Nicaragua, y otra en Buenos Aires, Argentina, un par de días antes del comienzo de la Cumbre de Mar del Plata, a la que asistió mi querido amigo y maestro, el Dr, Alberto Ruiz de Erenchun. para intercambiar ideas con dicho “fortalecimiento” en mente. Me resultó interesantísimo participar en esa serie de reuniones y aprendí mucho de lo muy bien que entendían y manejaban el tema de la administración de tierras (a escala mundial) los funcionarios del Departamento de Estado asignados al USAID. Pero el enfoque, como no podía dejar de serlo dada la vocación de quienes impulsaban dicha alianza, me resultó algo parcial (o centrado en las ideas con respecto al derecho de propiedad de dichos impulsores o promotores), y prisionero de una tradición que para mi siempre es valiosa como guía, pero que no me sirve si se convierte en carcelero.

Una manera de explicar lo que quiero decir es a través de la experiencia que tuve, por ejemplo, con respecto a un tema específico: la deducción de los intereses que uno paga al comprar, con la ayuda de una hipoteca, una vivienda, beneficio fiscal que, en los EEUU, es poco menos que intocable. Y es intocable por el enorme poder de “negociación” (léase negó$ia$ion) del lobby que representa los intereses que defienden esa deducción. ¿Quienes son los interesados en mantener la deducción de los intereses hipotecarios del impuesto a la renta? : quienes invierten en el mercado inmobiliario con fines especulativos, quienes se benefician de la tendencia a la construcción de casas cada vez mas espaciosas y caras (o sea, quienes cobran comisiones cada vez mas jugosas que se calculan con base en unos precios cada vez mas inflados y alejados del alcance del poder adquisitivo del ciudadano de a pie). Esos intereses, en mi humilde opinión, desvirtúan y convierten en ineficiente el concepto de propiedad que la propia alianza pretendía promover.

Para mi, que vengo de una formación que valora el ahorro como palanca esencial para aumentar el poder adquisitivo de cada quien, lo de pedir prestado siempre ha sido algo traumático.7)Por eso cuento la experiencia de mi amiga y colega en el COFOPRI peruano, porque siempre me ha parecido hasta sabia la actitud de los formalizados en Perú (muchos de ellos de origen indígena sin un alto grado de instrucción) frente a la posibilidad de hipotecar sus casas. La capacidad para endeudarse y así poder tener aquello que uno no necesita realmente, poniendo en riesgo lo que si es imprescindible, nunca ha sido, para mi, una virtud (y comprendo que mi postura es poco menos que incomprensible para muchos, casi que de lunático…). Y lo que no veo como una virtud a nivel individual, lo aplico también a nivel colectivo o nacional: por eso hablamos de la “deuda eterna” de tantos de nuestros países… Pero además, me resulta evidente que fomentar el crédito por la vía del beneficio fiscal de marras deja cicatrices imposibles de borrar, como dice el bolero.

Se dice que se “democratiza” por esa vía el acceso a la vivienda propia, pero al mismo tiempo se incentiva a los compradores de casas a que tomen mucho mas dinero prestado del que pueden pagar, lo que a su vez aumenta artificialmente los precios de las viviendas 8)Y esa artificiosidad de los precios es la que da pie a aquel verso de un Gran Poeta: “todo necio confunde valor y precio”. Y no me vengan con que es el dichoso mercado el que fija esos precios, pues la deducción de esos intereses hipotecarios de los impuestos de cada comprador de vivienda es un despropósito desde el punto de vista económico que no hace otra cosa que distorsionar los valores “reales”. y beneficia mayormente a los mas adinerados, que son los que sacan la mayor tajada de ese beneficio fiscal (mientras mas cara es la casa, mayor es el beneficio fiscal) siendo los que menos necesitan ese incentivo para comprar una casa

Por mucho que yo intentaba hacerles ver todo esto a mis amigos funcionarios del gobierno de los EEUU –y no es que no lo vieran, porque se trataba de personas de un primerísimo nivel-, tratando de evitar que se promoviera esa práctica para el supuesto beneficio de las naciones menos desarrolladas, se me hacia evidente que les resultaba casi imposible dejar la tradición (y la política de estado) de lado.

Una última experiencia –no quiero aburrirlos- que también se refleja en mi respuesta a la pregunta del título de esta humilde ponencia tiene que ver con la actividad con la que muchos de ustedes me relacionan, la promoción y venta del llamado seguro de titulación (o title insurance).

Este “seguro” 9)Que mas que un seguro es una garantía, pues no encaja en lo que la mayor parte del mundo define a los seguros. solo existe en los EEUU, y existe porque no existen, en los EEUU, ni el derecho registral ni el notarial (como los entendemos en el mundo civilista) y, por lo tanto, es muy bajo el nivel de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Esto no lo conocen ni lo entienden la vasta mayoría de mis vecinos y conciudadanos, que pagan religiosa y calladamente por ese producto –que tampoco entienden- sin el cual es virtualmente imposible obtener un crédito hipotecario. De a ratos, los funcionarios de la Secretaría de Vivienda del Gobierno Federal (el HUD o Housing and Urban Development Administration) agitan la bandera de la necesidad de reconsiderar el seguro de titulación y su razón de ser, pero el lobby que defiende los intereses de esa industria, que mueve billones de dólares al año, prevalece invariablemente sobre la ocasional vocación reformista de algún Secretario de Vivienda.

Porque traigo todas estas experiencias a colación? Porque si la función primordial de un Registro Moderno es propiciar una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, estas experiencias me permiten, creo yo, ilustrar como algunos de los obstáculos mas difíciles de sortear que enfrenta esa función primordial tienen poco y nada que ver con la modernización tecnológica de los registros.

Mi país, los EEUU, está en la vanguardia de los avances de ese tipo, y tanto los “registros” (lo que llamamos el public record system, que no supera –ni siquiera alcanza, quizás- el nivel de seguridad jurídica que brindaban, por ejemplo, los Oficios de Hipotecas en España, antes de ser reemplazados con el Registro que se crea en virtud de la Ley Hipotecaria de 1861) como la información “catastral” se apoyan en tecnología digital de punta. Aun así, ningún banco presta dinero para la adquisición de un bien inmueble sin una póliza de seguro de titulación.

Y las compañías emisoras del seguro de titulación no aceptan, por ejemplo, garantizar las dimensiones de un inmueble sin que les presenten un plano confeccionado recientemente (a veces exigen que el plano se haya hecho dentro de los últimos dos meses, a veces admiten un plano algo mas “antiguo”, pero rara vez se conforman con algo que tenga mas de seis meses de antigüedad). De modo que el catastro multifinalitario puede ser útil, en estos casos, para muchas otras “finalidades”, pero no parece cumplir la finalidad de satisfacer la confianza de una compañía aseguradora de títulos.10)Históricamente, la incidencia de reclamaciones indemnizadas por la industria del seguro de titulación en los EEUU no supera el cinco por ciento de las pólizas emitidas. La industria sufre perdidas mucho mayores debido al fraude hipotecario y a los desfalcos de algunos agentes poco escrupulosos que por razones estrictamente de titulación.
Pero en México, por ejemplo, donde quien esto escribe ha emitido literalmente miles de pólizas de seguro de titulación, y en donde los registros se llevan (o se llevaban, hace cerca de seis años que dejé esa actividad) usando diferentes técnicas registrales en las distintas entidades federativas (a veces hasta difieren de una ciudad a otra dentro de la misma entidad federativa), yo no tengo noticias de que una sola póliza emitida por mi como agente de diversas aseguradoras de titulo haya sido objeto de una reclamación. Y todas esas pólizas se emitieron antes de que se iniciara el excelente trabajo de modernización y digitalización que hemos visto en México en los últimos años con el auspicio de las autoridades federales y de algunos estados mexicanos.

Por eso creo que es vital enfocarnos en el derecho que sustenta la seguridad jurídica en el trafico inmobiliario, sin desmerecer los beneficios que la tecnología moderna nos pueda aportar según nuestras prioridades, necesidades y capacidades, pero sin deslumbrarnos ante ella y conscientes de que es a través del derecho (del buen derecho registral) que vamos a lograr ese objetivo que yo creo debiera cumplir un registro moderno.11)Y hacerlo con humildad. Otro de los grandes maestros que me dio la vida, el Dr. Edgardo Scotti, encabezó, hace ya unos cuantos años, un esfuerzo para destilar lo mejor de los sistemas registrales del resto del mundo para ver qué se podía aplicar para mejorar el Registro Inmobiliario en la Argentina. A mi me encantaría que algún funcionario publico en los EEUU se abocara, algún día, a una tarea similar.

III

En mi juventud confusa de Cubargie en Buenos Aires, me encantaban las letras de un “rockero” argentino llamado Moris. En una estrofa de una de sus canciones, Moris decía:

“Les voy a dar un consejo, aunque yo consejos no doy…”

Yo detesto dar consejos (ni a mis hijos se los doy, a menos que me los pidan o los vea en una situación extrema, porque prefiero que se hagan autodidactas en el arte de vivir), pero como estoy en mi cuna y sigo siendo hincha o fanático de los Alacranes del Almendares, me voy a permitir opinar y aconsejar al (los) manager(s) del equipo local.

El derecho registral cubano tiene unos cimientos muy solidos y valiosos en la ley hipotecaria española, que, según yo la he visto siempre, no hace otra cosa que adaptar (o ajustar) al ámbito inmobiliario los principios básicos que, en virtud de la Lex Mercatoria, ya regían el comercio de bienes muebles. Eso es lo que significa, para mi y en la practica, la Fe Publica Registral, la legitimación del propietario que inscribe su titulo (contentivo de su derecho de propiedad).

Cualquiera sea la definición, el alcance, la extensión del derecho sustantivo de propiedad –y entiendo que ese no es el tema de este XXVIII Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral que por primera vez celebramos en Cuba- que adopte una sociedad determinada, a mi me parece que es provechoso para toda esa sociedad priorizar la seguridad jurídica en el trafico inmobiliario de la manera que lo intenta hacer la Ley Hipotecaria Española.

Ese mismo derecho registral español prevé problemas y propone soluciones que también son útiles y prácticas para el futuro desarrollo y fortalecimiento de la seguridad jurídica inmobiliaria en Cuba, mecanismos que permiten purgar defectos en la titulación, eliminar cargas ocultas (creo recordar que mis maestros españoles los llamaban expedientes de liberación), y hasta mecanismos que permiten consensuar los fines y las expectativas de partes en pugna.

Por eso, y aunque como Moris, yo consejos no doy, me animo a sugerir –siempre teniendo en cuenta que cada pueblo tiene sus propias circunstancias y prioridades particulares- que es conveniente retomar ese camino que durante muchos años transitó el derecho registral cubano sanamente influenciado por el español, aun haciendo todos los ajustes que requiera su conformidad con un modelo socio-económico diferente.

Al fortalecimiento de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario que a mi juicio es la finalidad primordial de un Registro moderno, se puede llegar por distintos caminos, y optando por diversos controles regulatorios de ese tráfico.

Pero si el propósito que se persigue es que el Estado garantice esa seguridad jurídica 12)Algunos de mis mejores amigos en Miami le tienen tanto miedo a la injerencia del estado en su vida que yo ya no se si entienden que es imposible concebir los derechos de propiedad sin el respaldo del Estado (y cuando digo el Estado no digo solo el Gobierno, sino el pueblo en sentido colectivo, ya que la solidez de los derechos de propiedad depende en buena medida de la aceptación y avenencia de toda la sociedad ). defendiendo la propiedad de los individuos (cualquiera sea la forma en que se defina ese derecho de propiedad en la sociedad en cuestión) y otorgándole a las transacciones entre esos individuos la mayor seguridad y certeza sin las cuales difícilmente exista esa seguridad jurídica, entonces me parece que el modelo registral que tuvo Cuba durante toda su historia como nación independiente (aunque con altibajos en cuanto a su “mantenimiento”) hasta el sol de hoy debiera ser el que continúe teniendo en el futuro.

Dicho todo esto sin desmedro alguno de los muchos otros sistemas y modelos registrales que tenemos en nuestro hemisferio, como ser el que tan sabiamente diseño el equipo dirigido por el Dr. Edgardo Scotti para el Registro Publico de la Capital Federal en la Republica Argentina, o el que ayudó a concebir e implementar en Costa Rica otro gran jurista, nacido en Cuba, y que fue otro de mis maestros, el Dr. Oscar Salas y Marrero.

Pero no es sino Cuba, y los cubanos, quienes tienen la palabra a la hora de decidir cuan original y autóctono será el modelo cubano.

References   [ + ]

1.↑Además, a los abogados nos enseñan a no hacer preguntas cuya respuesta no conocemos de antemano cuando interrogamos a alguien ante un tribunal (lo que en los EEUU llamamos “open ended questions”), y conozco infinidad de casos (algunos de ellos hilarantes) que avalan la validez de esa enseñanza.
2.↑Mi ponencia se centra en el registro de bienes inmuebles, pero lo que digo lo digo con la humildísima pretensión de que se aplique, en términos generales, a los registros de otro tipo de bienes y de garantías.
3.↑El costo de instalación (muy elevado para la vasta mayoría de los países en la mira de los promotores, sobre todo teniendo en cuenta otras carencias –cuya “solución” era a todas luces prioritaria- de esos mismos países) era lo de menos: los recursos para el mantenimiento de un catastro multifinalitario, sin los cuales se perdía en muy poco tiempo lo “invertido” en el costo de instalación, eran virtualmente inexistentes con base en cualquier proyección sensata del crecimiento potencial de los países en cuestión.
4.↑Trato siempre de no caer caer en la adjetivación gratuita y mucho menos en la hipérbole, pero no tengo dudas de que a Hernando le cabe con holgura el calificativo de brillante, mas allá de la valoración que yo mismo pueda hacer de algunos de los resultados o efectos de estas campañas de titulación masiva.
5.↑Cuantas burbujas inmobiliarias nos hubiéramos ahorrado en los EEUU (y en el mundo) si a la hora de cerrar algunos prestamos hipotecarios de gran complejidad y poca claridad los deudores hubieran tenido a mano a un tercero que les explicara en detalle las posibles consecuencias futuras de su decisión de endeudarse (alguien como un notario o escribano).
6.↑Además de las reuniones periódicas en Washington hubo una en Montelimar, Nicaragua, y otra en Buenos Aires, Argentina, un par de días antes del comienzo de la Cumbre de Mar del Plata, a la que asistió mi querido amigo y maestro, el Dr, Alberto Ruiz de Erenchun.
7.↑Por eso cuento la experiencia de mi amiga y colega en el COFOPRI peruano, porque siempre me ha parecido hasta sabia la actitud de los formalizados en Perú (muchos de ellos de origen indígena sin un alto grado de instrucción) frente a la posibilidad de hipotecar sus casas. La capacidad para endeudarse y así poder tener aquello que uno no necesita realmente, poniendo en riesgo lo que si es imprescindible, nunca ha sido, para mi, una virtud (y comprendo que mi postura es poco menos que incomprensible para muchos, casi que de lunático…). Y lo que no veo como una virtud a nivel individual, lo aplico también a nivel colectivo o nacional: por eso hablamos de la “deuda eterna” de tantos de nuestros países…
8.↑Y esa artificiosidad de los precios es la que da pie a aquel verso de un Gran Poeta: “todo necio confunde valor y precio”. Y no me vengan con que es el dichoso mercado el que fija esos precios, pues la deducción de esos intereses hipotecarios de los impuestos de cada comprador de vivienda es un despropósito desde el punto de vista económico que no hace otra cosa que distorsionar los valores “reales”.
9.↑Que mas que un seguro es una garantía, pues no encaja en lo que la mayor parte del mundo define a los seguros.
10.↑Históricamente, la incidencia de reclamaciones indemnizadas por la industria del seguro de titulación en los EEUU no supera el cinco por ciento de las pólizas emitidas. La industria sufre perdidas mucho mayores debido al fraude hipotecario y a los desfalcos de algunos agentes poco escrupulosos que por razones estrictamente de titulación.
Pero en México, por ejemplo, donde quien esto escribe ha emitido literalmente miles de pólizas de seguro de titulación, y en donde los registros se llevan (o se llevaban, hace cerca de seis años que dejé esa actividad) usando diferentes técnicas registrales en las distintas entidades federativas (a veces hasta difieren de una ciudad a otra dentro de la misma entidad federativa), yo no tengo noticias de que una sola póliza emitida por mi como agente de diversas aseguradoras de titulo haya sido objeto de una reclamación. Y todas esas pólizas se emitieron antes de que se iniciara el excelente trabajo de modernización y digitalización que hemos visto en México en los últimos años con el auspicio de las autoridades federales y de algunos estados mexicanos.
11.↑Y hacerlo con humildad. Otro de los grandes maestros que me dio la vida, el Dr. Edgardo Scotti, encabezó, hace ya unos cuantos años, un esfuerzo para destilar lo mejor de los sistemas registrales del resto del mundo para ver qué se podía aplicar para mejorar el Registro Inmobiliario en la Argentina. A mi me encantaría que algún funcionario publico en los EEUU se abocara, algún día, a una tarea similar.
12.↑Algunos de mis mejores amigos en Miami le tienen tanto miedo a la injerencia del estado en su vida que yo ya no se si entienden que es imposible concebir los derechos de propiedad sin el respaldo del Estado (y cuando digo el Estado no digo solo el Gobierno, sino el pueblo en sentido colectivo, ya que la solidez de los derechos de propiedad depende en buena medida de la aceptación y avenencia de toda la sociedad ).

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Cuba’s changing real estate: FAQ

A journalist writing a piece on Cuban real estate for a specialized magazine in Europe asked for help and sent me these questions. I thought the answers could be of interest to my readers:

How is real estate in Cuba right now?

Physically — most of Cuba’s real estate assets are in need of repair or, at the very least and as you often hear people in the street say, Havana needs a paint job. New policies allow homeowners to borrow from Cuban banks to repair their residences. Building construction and repair look like promising segments of the Cuban economy once they are further opened to the private sector.

Economically, or in the sense of how Cubans can use their real estate assets to “improve” their lives and enhance their patrimony — the maxim still applies whereby in Cuba, “Housing is meant to live in, not to live off”. There is no speculative real estate investment the way we conceive it because Cuba’s legal system is not meant to facilitate it. That is what a celebrated U.S. real estate developer — or present-day cathedral builder — was probably told when he spent a couple of days in Cuba for the first time recently, which led him to share with U.S. audiences that Cuba is not ready for prime time, as well as a few other pearls of his newfound Cuban expertise.

That said, the “you cannot live off your housing unit” maxim is being eroded by the many ways in which Cuba has changed since Raúl Castro took the reins from his brother. Now Cubans can rent their houses, and they have been doing it for a long time (even before the Raúl era) room by room, increasing Cuba’s receptivity to foreign tourism and — in the process — improving the lives and buying power of owners and landlords.

Who are the people that can buy ?

Under Cuban laws, only those who are, or plan to become, permanent residents in the real estate they buy, whether they are Cuban or foreigners. There are some nuances regarding foreigners who want to invest in specific pieces of Cuban real estate (see visa question below), but the norm is you need to be in Cuba in order to own Cuban real estate.

Quite a few Cuban-Americans are considering repatriation, which means returning to Cuba and establishing permanent residence there. The key here is that they must understand they will have the same rights — no more and no less — than all Cubans in the island: the right to own one housing unit as propiedad personal and one recreation home (once known in the Soviet Union as dacha)

Where are the best places to buy for a foreigner and what can they buy?

If he or she plans to reside permanently in Cuba, a foreigner may still be able to acquire urban real estate in very attractive Cuban cities — Havana and Trinidad come to mind, though there are many others — and towns that should grow in value as Cuba opens up to U.S. tourism. This seems to be what most investors I know of, worldwide, are betting on.

There is a new visa for foreigners who want to buy. What is it going to change?

The way I read it, the new visa (visa de residente de inmobiliaria) is meant to skirt the “residence in Cuba requirement” in favor of foreign real estate investors who do not want to spend a lot of time in Cuba and need the flexibility to travel back and forth. They need to ask for one of these special visas, specifying what it is they are buying. My sense is the visa will only be granted if they are buying in an area (resort, marina, golf course) aimed at foreign investment, and not if they want to buy, say, a mansion on Havana’s Fifth Avenue. This is all still somewhat fuzzy to me, although I was told recently in Havana that a few of these visas have already been issued.

What is the price per square meter (according to area)?

I hear so many different and contradictory quotes or estimates that it is very difficult for me to give credit to any of them. Free market capitalism is alive in Cuba’s streets when it comes to establishing parameters for real estate prices (and for the prices of many other items in your cart): you get away with as much as you can get away with… And this is quite a change from the Cuba I first returned to in the early 21st century, when one of my favorite photo spots was under the façade of the Ministry of Pricing, close to the Plaza de Santo Domingo.

What new real estate projects are there for foreign buyers?

Some real estate developments aimed at foreigners are in the works in Cuba. These projects and their prices can be easily tracked since they have a web presence in the web, but I refrain from naming them because I am a lawyer, not a broker.

What about the Mariel Special Development Zone?

My understanding is that the Mariel Zone is not meant for housing or resort developments, though Iberostar, a Spanish hotel company may soon set up shop there through a subsidiary (and as the first current Cuban enterprise fully owned by foreigners, no less).

What is the rental profitability (according to area)?

I doubt there is any real good data on this, given the short experience with real estate since the changes.

What about taxes?

Cuba was a tax haven of sorts — in the sense that Cubans lived “tax free” lives — until the government introduced a Tax Code in 2013, the first since the Cuban Revolution more than 50 years ago. The 2013 Code taxes agricultural land, but not — to my knowledge — urban or residential property. The May 2014 resolutions by the tourism and interior ministries implementing the visa de residente de inmobiliaria for foreigners who want to buy a house or an apartment in Cuba do not mention any taxes either. My understanding is that these individual purchases will not be treated as larger foreign investments will, so the tax provisions in Cuba’s Foreign Investment laws may not apply either.

But you can almost count on the government’s fiscal appetite to claim a bite out of this kind of transaction, just as you can count on it everywhere else in the world. I am not a lawyer in Cuba; there are many excellent lawyers in the island you can check this issue with.

How do you buy (bank, currency…)?

Cuba is about to undergo a monetary reform in order to eliminate its dual currency system (with the peso cubano or CUP as the surviving currency, and the convertible CUC — valued at 24 CUP — set to disappear). This currency unification will not only have an impact on the choice of currency for buying real estate, but also on prices. Because of U.S. laws restricting commercial and financial activities between Cuba and the United States, U.S. banks cannot lend to those buying in Cuba. I don’t know about banks under other flags, but until very recently no mortgages were allowed under Cuban laws. That fact, in and of itself, tells you that there is little institutional support for real estate financing.

Is it a good time to invest?

It may take a strong stomach, but I do believe this is a good time, especially for the daring first movers that value the difference it makes to get in the elevator on the ground floor.

What is the outlook in the future?

The outlook is good, from my own perspective.

The key for investors is to understand the nature and extent of the rights they are buying into.

In a regional conference of registrars held in Havana in June , Cuba showcased its revamped land title recording system. I believe it can achieve what a good recording system should do: provide legal certainty to transactions in Cuba’s incipient real estate market. Which is not to say that property rights in Cuba will be the same as in other countries, nor that Cuba’s real estate market will resemble or be driven by the same interests that drive the real estate market, say, in the United States. Because it is up to Cuba to design its laws and regulations pursuant to Cuba’s public policies and socio economic model. The pretense that such public policies can be dictated or even conditioned by someone outside Cuba is, in my eyes, as absurd today as it has always been.

What is the application process for a temporary resident visa to invest in real estate?

Each individual investor must apply for the visa before the Interior Ministry and the Tourism Ministry, and obtain the visa together with an identity document. Both are valid for one year, but renewable for one-year periods as long as the visa holder keeps their status or standing as the legal foreign owner of the property connected to the visa.

Is it easy for a foreigner to sell their property to another foreigner, and what taxes must be paid?

“Easy” may not be the operative word, at least not in terms of an exit strategy of the kind foreign real estate investors may resort to in other countries. The May 2014 resolutions regulating the special visa for foreign real estate investors do not include the option of ending your status as a visa holder by transferring your rights to a purchaser. But if the nature and the extent of the rights you purchased allow you to sell to a third party, you should be able to do so.

Foreigners who reside in Cuba now should be able to sell their real property as easily as any Cuban national; just make sure the title to it is recorded at the Registro de la Propiedad and that the conveyance is implemented pursuant to Cuban laws (which includes the requirement that a Cuban Civil Law Notary must draft and document it, and then have it recorded under the buyer’s name).

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Cuba Show-Cases its Land Title Registration System

The Records Consultation Committee of Latin America (Comité Latinoamericano de Consulta Registral) just held its annual meeting in Havana (for the first time).

For a full week, most countries in Latin America showcased their recording systems (for land titles as well as for other rights over diverse assets) in an informal and non-professorial environment that lends itself for an interaction among different legal systems that enriches all participants through the experiences of their peers.

By peers I mean those in our Hemisphere in charge of keeping in good order what we in the US call the public records (pertaining to land, among other valuable assets) and making them accessible to the general public. Even if I regularly attend these meetings of the “Comité” since its creation in the last quarter of the twentieth century, I am not one of their peers. I attend as a special invitee from the US, a country that, not being part of Latin America –with the possible exception of South Florida-, is not even a member of the organization, and my interactions with recording offices around the world, frequent as they are, place me on the other side of the consultation window, as part of that public that needs answers to questions such as who owns what?, is it owned free and clear?, and the like. Many of these interactions have been on behalf of foreigners who contemplate investing in a country they often know little about.

So it was in such a non-peer state of mind that I attended this first meeting ever of the “Comité” in Cuba, a state of mind that always mingles with a state of heart that makes my emotions hard to fathom every time I visit the land where I was born.

I had never attended a conference at Havana’s Convention Center or “Palacio de Convenciones” and I was very well impressed by the efficiency with which the place is run, the access to the web via Wi-Fi being the one deficit (it is extremely slow and unreliable).

The presentations made by the Cuban delegates –most of them very young and very bright- were celebrated by many of those in attendance as extremely thorough and soundly based on the well known (although not among us in the US) legal principles that sustain the best practices the world has when it comes to recording –specially land title recording- laws. This may be tough to swallow for some of my friends and colleagues in the American real estate business, but no, our practices are not the best practices when it comes to land title registration and/or real estate settlement procedures, and every one in the world-wide Law community knows this except for us.

Since 1998, Cuba has been working hard in restoring the very sound recording system it had before the Cuban Revolution, while adapting it to the political and socio-economic model the Revolution introduced. It has been a long process, often shifting speeds, but a persistent and uninterrupted process nonetheless, and kept in the same very capable hands of a group of bright lawyers who work for Cuba’s “Ministerio de Justicia” or Justice Department, colleagues I have had the privilege to know since the foundations of the present recording system were laid.

My sense is that Cuba’s present recording system, the product of that process of recovery, has safely arrived to port –its interaction with other aspects of Cuba’s legal system still has to be fluid enough for it to work- and should be able, by itself, to provide the required level of legal safety or certainty (or “seguridad juridica”) for commercial transactions on recorded rights and assets.

We in the US have title insurance because our recording system cannot, by itself, provide that required level of legal certainty to all transactions (the last Chapter of the first version of the Real Estate Settlement Procedures Act –RESPA- shows that, way back then and in an unusual showing of humility, we even acknowledged that…). My expectation is that our title insurance industry will jump at the opportunity to insure titles in Cuba under the present circumstances –if we in the US allow that-, and even if Cuba rejects that (as it should, since Cuba should strive to have a recording system that stands on its own merits, as the Spanish system it is roughly modeled after does).

But it was funny to see how the sole mention of title insurance still drives some of my friends among the Spanish Registrars out of their wits. One of them, extremely intelligent (and a very good and dear friend of mine), became apoplectic to the point of claiming, in a pedantic display of arrogance but still nonsensically, that the reason why only 5 % of the title insurance policies issued in the US end up in a claim is that the title insurance industry spends 90 % of the money paid for each premium in overcoming the limitations of our recording system and making sure the particular title they are insuring under each policy is kosher.

Can you imagine the stealth behemoth our title insurance industry is paying its indispensable agents and its even more indispensable lobbyists out of 5 % of the money paid by their insured parties and still making the huge amounts of money they make?

Chill out, my friends! The Spanish real estate market is still too small after the early century crisis (crash) to attract this “only in America” industry. But if and when it recovers, I would not be surprised to find some of its present detractors selling title insurance policies in Spain; because if an investor wants it, the only sensible thing to do is selling it to him in order to close the deal.

And Americans have been all but indoctrinated to want it: “seremos como Stephen Ross”…

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Real Property Rights in Cuba: the National Housing Institute fades away

For many years, Cuba’s National Housing Institute (Instituto Nacional de la Vivienda – INV) has been at the forefront of the island’s quest to ‘rationalize’ and give some agility to the processes that, under Cuba’s often-Kafkaesque laws, a Cuban in the island must follow to strengthen and prove his or her rights over a housing unit.

I use the word ‘rationalize’ with the greatest care, since I am aware that many in Cuba view our recipe for dealing with the housing needs of those less powerful and wealthy in our communities very irrational, and South Florida’s situation is emblematic in support of those views.
I use it with the same care and for the same reasons I avoid using “property rights” when I refer to any Cuban’s rights over his or her housing unit, preferring the use of “housing rights” to describe the legal relationship between a Cuban and his or her place of abode.

Cuba’s INV and the two housing laws (Ley General de la Vivienda) that have historically been used to manage Cuba’s housing stock during the Revolutionary period –often under the direction of some of the brightest legal minds Cuba has had during that same period of its history- seem to be heading in the direction military icons are said to take: they may never die, but they seem to be “just fading away”.

This fading act may hint at good news ahead, the kind of news that may, finally, allow me to see a Cuban’s right over his or her housing unit as an outright “property right”, even if not exactly the same as what we call a “private property right” in our part of the world. I am aware the series of innovative measures taken by the Cuban Government over the past few years, many of them after open consultation with Cuba’s people, are not aimed at abandoning the socialist socio-economic model, so I am not expecting (as so many delusional “experts” in Miami are) that to happen. But it is my belief that the more characteristics Cuba’s “real property rights” share with ours, the more benefit Cuba’s real property “owners” will be able to extract from their real estate asset (and thus far it is one single asset we are talking about: Cubans still can have / “own” one single house, the one they live in, besides a recreational or vacation home which no Cuban I personally know has).

Cuba’s Constitution does not recognize Cubans a right to a dignified housing unit, but it does emphasize the role the State plays in pursuing that goal. Houses, however, are not to be used for lucrative purposes under Cuba’s laws.

The principle under which “a house is meant to live in, not to live off” is still pretty much the rule of law in Cuba, but it has been eroded in recent years by measures such as the authorization given out to those who have rooms to spare in their homes to rent them out to foreign tourists. Another recent tinkering with Cuba’s laws with, potentially, an eroding effect on Cuban homeowners’ inability to use their houses as a source of income or funds, as we do, is found in Decreto Ley 289 / 2011 which authorized Cubans to mortgage their houses to guarantee a loan from an authorized Cuban bank in order to buy the construction materiel or pay a construction crew when they want to build a house or rehabilitate the one they live in. The significance of these two “changes” is highlighted by the fact one of the first measures taken by the Cuban Revolution in this field was to ban mortgages and housing rentals, which was achieved by way of the Urban Reform Law (Ley de Reforma Urbana), 54 years ago, a Law that was given constitutional rank (it was made part of the constitutional framework or Ley Fundamental) by the Cuban revolutionaries.

Now comes Decreto Ley 322 / 2014, effective on January of 2015, which sets aside (“extinguishes” reads the new law) the National Housing Institute and assigns most of its functions to the Construction Ministry (MINCONS) and to the Physical Planning Institute (Instituto de Planificaciòn Fìsica or IPF), without significantly changing the Housing Law or housing policy, which now are to be applied and overseen by the MINCONS.

At first glance, one of the ideas behind these changes appears to be to facilitate and expedite, if not encourage, the individual initiative of Cubans with the resources to build, remodel or enlarge their own houses. The administrative law rules for this type of endeavors are now to be simplified and the processes –for obtaining building licenses, occupation licenses and other administrative authorizations, as well as cadastral valuations for tax purposes, the assignment of state own land to those who want to built a house on it and the certification of land boundaries and the resolution of boundary disputes- are concentrated under the baton of the Physical Planning Institute (IPF).

Provincial and Municipal Housing Offices (Direcciones Provinciales y Municipales de la Vivienda) are preserved, subordinated to the local organs of the Popular Power (organos locales del Poder Popular), but now run by the Construction Ministry, which will have two new dependencies: a Direcciòn General de la Vivienda and the Direcciòn de Asuntos Legales de la Vivienda.

Will the desired flexibility –this is just the latest skirmish against the excessive “administrativizaciòn” of the law and the legal processes in Cuba- be obtained? We will know with time. But there are hints of an opening to more economically oriented and rational approaches; asked recently whether, under the new rules, a Cuban homeowner will be able to rent his house when he is abroad, the Legal Director of the still functioning INV answered with an unqualified YES.